DOEPE 12/03/2021 ° pagina ° 24 ° Poder Executivo ° Diário Oficial do Estado de Pernambuco
24 - Ano XCVIII • NÀ 49
Diário Oficial do Estado de Pernambuco - Poder Executivo
Recife, 12 de março de 2021
...continuação - MOURA DUBEUX ENGENHARIA S.A.
Demonstração do valor adicionado para os exercícios findos em 31 de dezembro de 2020 e de 2019 (Valores expressos em milhares de reais)
01/01/2020 a
31/12/2020
Receitas
Receita de imóveis vendidos/Serviços prestados
( - ) Deduções de vendas
Insumos adquiridos de terceiros
Custo de imóveis vendidos/Serviços prestados
Serviços de terceiros
Outras despesas operacionais
Valor adicionado bruto
Depreciação e amortização
Valor adicionado líquido produzido pela companhia
Valor adicionado recebido em transferência
Controladora
01/01/2019 a
31/12/2019
01/01/2020 a
31/12/2020
52.047
(4.918)
47.129
54.412
(5.367)
49.045
594.032
(80.731)
513.301
2.998
(13.055)
(18.221)
(28.278)
18.851
(3.139)
15.712
(5.338)
(9.657)
3.538
(11.457)
37.588
(2.737)
34.851
(328.791)
(45.543)
(130.296)
(504.630)
8.671
(4.461)
4.210
Consolidado
01/01/2019 a
31/12/2019
Resultado da equivalência patrimonial
489.776 Receitas financeiras
(82.011)
407.765
Valor adicionado a distribuir
(198.384) Distribuição do valor adicionado
(47.456) Pessoal e encargos (exceto INSS)
27.604 Impostos, taxas e contribuições (inclusive INSS)
(218.236) Juros e encargos financeiros
189.529 Aluguel
(2.929) Participação de minoritários
186.600 Prejuízo do exercício
01/01/2020 a
31/12/2020
(72.853)
6.792
(66.061)
Controladora
01/01/2019 a
31/12/2019
(40.834)
765
(40.069)
01/01/2020 a
31/12/2020
7.906
25.462
33.368
Consolidado
01/01/2019 a
31/12/2019
25.299
25.299
(50.349)
(5.218)
37.578
211.899
33.435
5.995
9.400
936
(100.115)
(50.349)
20.812
5.656
61.816
2.829
(96.331)
(5.218)
58.593
32.571
46.919
3.894
(4.284)
(100.115)
37.578
65.018
34.373
205.024
6.629
(2.814)
(96.331)
211.899
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras individuais e consolidadas.
NOTAS EXPLICATIVAS DA ADMINISTRAÇÃO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS INDIVIDUAIS E CONSOLIDADAS PARA O EXERCÍCIO FINDO EM 31 DEDEZEMBRO DE 2020
(Em milhares de reais – R$, exceto os valores por ação ou quando mencionado de outra forma)
1. Contexto operacional: A Moura Dubeux Engenharia S.A. (“Companhia”), com sede na
Avenida Engenheiro Domingos Ferreira, no 467, na cidade de Recife, Estado de Pernambuco,
cujas atividades foram iniciadas em agosto de 1987, possui registro na Comissão de Valores
Mobiliários (CVM), no 21.067, obtido em 23 de agosto de 2007. Em 12 de fevereiro de 2020
as ações da Companhia foram admitidas à negociação no Novo Mercado, segmento especial de negociação de ações da B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão (“B3”), sob o código de negociação “MDNE3”. A Companhia, por meio de suas controladas e coligadas (“Grupo”, quando
referidas em conjunto), as quais estão relacionadas com suas respectivas participações demonstradas no Anexo I destas notas explicativas, mantém preponderantemente caracterizados em seu objeto social: (a) compra e venda de imóveis; (b) locação, desmembramento ou
loteamento de terrenos; (c) incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à
venda; (d) gestão e administração de propriedade imobiliária própria ou de terceiros; (e) realização de serviços de engenharia; e (f) participação em outras sociedades empresárias ou
não empresárias, na qualidade de sócia, cotista ou acionista. A Companhia participa do desenvolvimento de empreendimentos de incorporação imobiliária com outros parceiros de
forma direta ou por meio de partes relacionadas. A estrutura de administração desses empreendimentos, normalmente, é centralizada na Companhia, que gerencia o desenvolvimento
das obras e os orçamentos, assegurando que as aplicações de recursos necessários sejam
efetuadas e alocadas de acordo com o planejado. Adicionalmente, a Companhia presta serviço de administração técnica de construção e prestação de serviço de assessoria técnica
aos condomínios desenvolvidos “a preço de custo“. Esses condomínios são de propriedade
dos condôminos e, portanto, não fazem parte das demonstrações financeiras consolidadas da
Companhia nos termos do CPC 36 (R3) - Demonstrações consolidadas. Nessa modalidade,
a Companhia é responsável pelo serviço de administração técnica da construção e por determinadas atividades administrativas. Cabe aos condôminos a responsabilidade pelo fornecimento mensal do capital necessário para custear a totalidade da construção do
empreendimento e dos seus custos administrativos, até a sua conclusão. Os condôminos
também são responsáveis pela fiscalização do andamento físico e financeiro da obra, conforme estabelece a Lei Federal no 4.591/64. Os empreendimentos em construção no formato
de Condomínio, em 31 de dezembro de 2020, são os seguintes:
Condomínio
Data prevista para entrega
Conj. Residencial Pereira de Lucena
ago/21
Ed. Venâncio Barbosa
out/21
Jardim das Orquídeas
out/21
Ed. Parque Shopping
jul/22
Ed. Cacilda Porciúncula
jul/22
Ed. Hilson Macedo
dez/22
Ed. Jardins da Ilha
mai/23
Ed. Zélia Macedo
set/23
Undae Residence - Beach Class Salvador
out/23
Undae Residence - Undae Residence
out/23
Ed. Mirante do Norte
out/23
Ed. Parque do Cais
out/23
Adicionalmente, ao longo do exercício de 2019 foram concluídos os seguintes empreendimentos:
Condomínio
Ed. Beach Class Ilha do Leite
Ed. Living Tower Andrade Bezerra
Ed. Beach Class Jaqueira Residence
Jardim das Acácias - Ed. Antônio Carneiro Leão
Jardim das Tulipas - Ed. Fernando Correia
Ed. Beach Class Hotels & Residence
Data de entrega
jan/19
ago/19
out/19
nov/19
nov/19
dez/19
Posição financeira e Plano estratégico da Administração: No exercício de 2020, a Companhia e suas controladas incorreram em prejuízo, individual e consolidado, nos montantes
de R$ 100.115 e R$ 104.399, respectivamente, prejuízos acumulados no montante de R$
427.363, bem como capital circulante líquido negativo na controladora de R$ 204.494, substancialmente, pela classificação no passivo circulante de saldos a pagar com partes relacionadas, conforme Nota explicativa no 8. Em 12 de fevereiro de 2020 a Companhia realizou o
registro de Oferta Pública de Ações (IPO) resultando numa entrada de caixa de aproximadamente R$ 1.104.000, montante principal destinado à liquidação de dívidas, sendo R$ 266.051
para a liquidação de debêntures e R$ 637.300 para empréstimos e financiamentos. O montante remanescente da oferta foi investido na operação. Na elaboração das demonstrações
financeiras, a Administração, considerou o Ofício Circular SNC/SEP 02/2020 (“Ofício”) da Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”), que traz orientações para as companhias abertas a
respeito de garantir a publicidade e transparência dos eventuais impactos da pandemia
(Covid-19), bem como riscos e incertezas que possam afetar suas operações e que devam
ser refletidas para prover informações que espelhem a realidade econômica. Nesse sentido,
a Administração da Companhia mantém as medidas de monitoramento contínuas na operação: 1. Obras: as obras paralisadas no primeiro trimestre foram totalmente retomadas, sendo
ainda observados os protocolos e medidas de segurança orientadas pelos governos de cada
praça de atuação da Companhia. Em relação aos prazos de entrega das obras, a Companhia
não espera multas ou processos judiciais decorrentes de atrasos adicionais. 2. Contratos de
trabalho: a Administração optou por um período inicial de férias para suas equipes de obras
e posteriormente pela suspensão dos contratos de trabalho, aderindo aos programas governamentais disponíveis para o pagamento de salários, garantido assim a manutenção dos empregos destes colaboradores, situação que já está normalizada, com o retorno aos trabalhos;
3. Vendas: a Administração entendia que havia um risco significativo de impacto nas vendas
da Companhia enquanto o cenário de pandemia se fizesse presente. A partir do terceiro trimestre, mesmo em cenário de pandemia, tivemos um resultado de vendas e adesões melhor
do que o esperado, tanto dos estoques quanto dos quatro empreendimentos lançados neste
período; 4. Distratos: a nova diretriz de acelerar a realização dos distratos, em conjunto com
os cenários do COVID-19, levou a Administração a revisitar os seus critérios adotados para
a provisão para distratos e reavaliar sua estratégia de negócio no sentido de acelerar os distratos daqueles clientes que demonstram interesse, tendo em vista a disponibilização das
respectivas unidades para a revenda imediata. Com base no novo critério, que aceita um período de atraso menor, foi realizada perda com distratos no montante de R$ 44.414 registrado em outras receitas (despesas) operacionais (vide Nota Explicativa nº 22) no segundo
trimestre de 2020. 5. Realização dos estoques: em virtude de indicadores de perdas pela
pandemia, a Companhia reavaliou a recuperabilidade do seu estoque, sendo registrada uma
provisão para perdas de R$ 48.300 registrado em outras receitas (despesas) operacionais
(vide Nota Explicativa nº 22) no segundo trimestre de 2020. 6. Com relação ao valor de realização de propriedades para investimentos, a Companhia entende não haver perdas e/ou
variações negativas nos valores justos de 31/12/19 (base para contabilização dos saldos em
31/12/20) e até a data de aprovação das presentes demonstrações financeiras; 7. Fluxo de
caixa: a Administração da Companhia continua fazendo a gestão do caixa de modo cauteloso,
buscando o equilíbrio entre liquidez, segurança e a retomada de seu plano de lançamentos;
Não foi identificado nenhum outro risco, operacional ou econômico-financeiro, em suas atividades além dos itens mapeados na Nota Explicativa no 28 (d) – Risco de mercado, sendo o
principal, a suspensão total ou parcial das obras de algumas regiões. A Companhia ressalta
que, mesmo com um cenário positivo no último semestre, as medidas tomadas de prevenção
de possíveis impactos financeiros da pandemia persistem, pois acredita que os efeitos da
pandemia devem impactar boa parte do ano de 2021 podendo ter efeitos sobre o seu mercado de atuação, em decorrência de fatores macroeconômicos como o aumento nos níveis
de desemprego e diminuição da renda. Neste contexto, tanto o modelo de negócio incorporação imobiliária quanto o de condomínio podem ser impactados por menores níveis de demanda, aumento em inadimplência e maior dificuldades de obtenção de crédito. A Companhia
também implementou diversas medidas para reduzir os efeitos da pandemia na sociedade,
entre elas: • Instauração de um Comitê de Crise com o objetivo de se preparar para seguir à
risca as recomendações das autoridades de saúde e, ao mesmo tempo, suportar seus clientes e suas necessidades específicas neste delicado momento; • Mapeamento de todos os
processos críticos da Companhia, estabelecendo um plano de ação com todos os gestores,
o que resultou em grande parte dos colaboradores trabalhando por home office em poucos
dias; • Disponibilização de todos os equipamentos de proteção necessários para aqueles
cujas atividades presenciais são essenciais; • Controle diário de casos suspeitos de colaboradores com Covid-19.
2. Apresentação das informações e as principais políticas contábeis. 2.1. Declaração de
conformidade: As demonstrações financeiras individuais e consolidadas foram elaboradas
e estão sendo apresentadas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil (para a
controladora) e de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e com as normas internacionais de relatório financeiro (“International Financial Reporting Standards - IFRS”) aplicáveis às entidades de incorporação imobiliária no Brasil registradas na Comissão de Valores
Mobiliários – CVM (para a controladora e consolidado). Os aspectos relacionados à transferência de controle na venda de unidades imobiliárias seguem o entendimento da Administração da Companhia, conforme descrito na Nota Explicativa no 3.15, em linha com o Ofício
Circular CVM/SNC/SEP nº 02/2018 sobre a aplicação do Pronunciamento Técnico NBC TG
47 (IFRS 15). As práticas contábeis adotadas no Brasil compreendem aquelas incluídas na
legislação societária brasileira e os pronunciamentos, orientações e interpretações emitidas
pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (“CPC”) e aprovados pela Comissão de Valores
Mobiliários (“CVM”) e pelo Conselho Federal de Contabilidade (“CFC”). A Administração da
Companhia declara que todas as informações relevantes próprias das demonstrações financeiras individuais e consolidadas, e somente elas, estão sendo evidenciadas e que correspondem às utilizadas por ela na sua gestão. As demonstrações financeiras individuais e
consolidadas foram elaboradas no curso normal dos negócios. A Administração efetua uma
avaliação da capacidade da Companhia de dar continuidade às suas atividades durante a
elaboração das demonstrações financeiras individuais e consolidadas. Em 10 de março de
2021, o Conselho de Administração da Companhia aprovou a emissão das demonstrações financeiras individuais e consolidadas e autorizou sua divulgação. 2.2. Base de elaboração:
As demonstrações financeiras individuais e consolidadas foram preparadas pela Administração da Companhia, e estão apresentadas ao custo histórico como base de valor, exceto as
propriedades para investimento e instrumentos financeiros mensurados pelo valor justo. 2.3.
Base de consolidação e investimentos em controladas: As demonstrações financeiras
consolidadas incluem as operações da Companhia e de suas controladas descritas na Nota
explicativa nº 9. Todas as transações, saldos, lucros não realizados, receitas e despesas entre
as controladas e a Companhia são eliminadas integralmente nas demonstrações financeiras
consolidadas, sendo destacada a participação dos acionistas não controladores. a) Empresas controladas: Controladas são todas as entidades (incluindo as entidades de propósito
específico) nas quais a Companhia tem o direto de (i) dirigir as atividades relevantes;
(ii) exposição, ou direitos, a retornos variáveis da sua participação na investida; e
(iii) capacidade de utilizar seu poder sobre a investida para afetar o valor dos retornos ao investidor. Nesse método, os componentes dos ativos, passivos e resultados são consolidados integralmente e o valor patrimonial da participação dos acionistas não controladores é
determinado pela aplicação do percentual de participação deles sobre o patrimônio líquido das
controladas. b) Investidas com influência significativa: Os investimentos em coligadas
são contabilizados por meio do método de equivalência patrimonial. Tais investimentos são
reconhecidos inicialmente pelo custo. Após o reconhecimento inicial, demonstrações financeiras consolidadas incluem a participação da Companhia no lucro ou prejuízo do exercício
até a data em que a influência significativa ou controle deixa de existir. Nas demonstrações
financeiras individuais da Controladora, as participações em controladas e investidas com influência significativa são reconhecidas pelo método de equivalência patrimonial. 2.4. Moeda
funcional e de apresentação das demonstrações financeiras: As demonstrações financeiras são apresentadas em Reais (R$), que é a moeda funcional e de apresentação da Companhia e suas controladas. As demonstrações financeiras de cada controlada incluída na
consolidação da Companhia e aquelas utilizadas como base para avaliação dos investimentos pelo método de equivalência patrimonial são preparadas usando-se a moeda funcional de
cada entidade. A moeda funcional da Companhia e uma entidade é a moeda do ambiente
econômico primário em que ela opera. Ao definir a moeda funcional de cada uma de suas controladas a Administração considerou qual a moeda que influência significativamente o preço
de venda de seus produtos e serviços, e a moeda na qual a maior parte do custo dos seus
insumos de produção é pago ou incorrido. 2.5. Utilização de julgamentos, estimativas e
premissas contábeis significativas: A preparação das demonstrações financeiras individuais e consolidadas da Companhia e suas controladas requer que a Administração faça julgamentos e estimativas e adote premissas que afetam os valores apresentados de receitas,
despesas, ativos e passivos, bem como as divulgações de passivos contingentes, na data
base das demonstrações financeiras. As principais premissas relativas a fontes de incerteza
nas estimativas futuras e outras importantes fontes de incerteza em estimativas na data das
demonstrações financeiras, envolvendo risco de causar um ajuste significativo no valor contábil dos ativos e passivos no próximo exercício financeiro são discutidos a seguir: a) Custos
orçado: São regularmente revisados, conforme a evolução das obras, e os ajustes com base
nesta revisão são refletidos nos resultados de acordo com o método contábil mencionado na
Nota explicativa nº 3.15; b) Tributos e demandas administrativas ou judiciais: A Companhia e suas investidas estão sujeitas no curso normal de seus negócios a fiscalizações, au-
ditorias, processos judiciais e procedimentos administrativos em matérias cível, tributária, trabalhista, ambiental, societária e direito do consumidor, entre outras. Dependendo do objeto
das investigações, processos judiciais ou procedimentos administrativos que seja movido
contra a Companhia e suas investidas, podem ser adversamente afetados, independente do
respectivo resultado final. Com base na sua melhor avaliação e estimativa, suportada por
seus consultores jurídicos, a Companhia avalia a necessidade de reconhecimento de provisão. c) Valor justo de instrumentos financeiros: Quando o valor justo de ativos e passivos
financeiros apresentados no balanço patrimonial não puder ser obtido de mercados ativos, é
determinado utilizando técnicas de avaliação, incluindo o método de fluxo de caixa descontado. Os dados para esses métodos se baseiam naqueles praticados no mercado, quando
possível, contudo, quando isso não for viável, um determinado nível de julgamento é requerido para estabelecer o valor justo. O julgamento inclui considerações sobre os dados utilizados, como por exemplo, risco de liquidez, risco de crédito e volatilidade. Mudanças nas
premissas sobre esses fatores poderiam afetar o valor justo apresentado dos instrumentos financeiros. d) Provisões para garantia: Mensurado a partir dos gastos históricos com manutenção em empreendimentos concluídos. e) Mensuração do valor justo de propriedades
para investimento: uma empresa de avaliação, externa e independente, tendo apropriada
qualificação profissional reconhecida e experiência recente na região e no tipo de propriedade que está sendo avaliada, avalia a carteira de propriedade para investimento da Companhia anualmente. Os valores justos são baseados nos valores de mercado, e o valor
estimado pelo qual uma propriedade poderia ser trocada na data da avaliação entre partes conhecedoras e interessadas em uma transação sob condições normais de mercado, conforme
as definições estabelecidas no IFRS 13 (CPC 46) para avaliações de nível 3. Metodologias
para mensuração do valor justo das propriedades para investimento: Para a mensuração do valor justo das propriedades, a empresa de avaliação considerou as metodologias
abaixo, sendo que em determinados empreendimentos foram considerados somente uma
das metodologias apresentadas, dependendo de suas circunstâncias: Comparativos diretos de dados de mercado - Por este método, o valor de mercado aplicável a um imóvel é definido com base em evidências de mercado comparáveis, ou seja, imóveis semelhantes em
oferta ou transacionados recentemente. Estas evidências de mercado foram homogeneizadas através de ponderação de fatores, de forma a subsidiar a definição de uma faixa de valor.
Na falta de elementos comparáveis, adotaram-se também os demais métodos para a definição do valor. Método da renda | Capitalização direta - Por essa metodologia, pressupõese a expectativa de retorno, ou rentabilidade esperada (yield), por um investidor em um
determinado imóvel, ou seja, baseia-se no retorno pontual proporcionado sobre o investimento efetuado. Toma-se como parâmetro a receita potencial anual do imóvel, sobre a qual
é aplicada taxas de atratividade (capitalização) coerentes com o mercado, refletindo o risco
do investimento, e que resulta no valor disponível para a aquisição do mesmo. Método da
renda | Fluxo de caixa descontado - Por essa metodologia é projetado à receita de aluguel
atual, com base no desempenho atual e histórico, por um período de 10 anos, considerando
taxas de crescimento apropriadas e os eventos de contrato (reajustes, revisões e renovações), ocorrendo na menor periodicidade definida pela legislação incidente sobre os contratos de locação. Para os casos em que o aluguel atual é superior ou inferior ao de mercado,
são consideradas as revisões a mercado, nas datas de revisionais de cada contrato. Além
disso, no caso de haver cobrança de aluguel percentual, as projeções consideram a maior
entre as receitas auferidas. Para refletir a perpetuidade das operações, ao final do 10o ano,
a receita é capitalizada, sendo que o fluxo de receitas e o valor da perpetuidade são então trazidos a valor presente com taxas de desconto adequadas à percepção de risco do mercado,
levando em conta o risco/desempenho provável de cada cenário. Para efeitos de análise, é
considerada a continuidade dos contratos vigentes, havendo renovação automática dos mesmos e foram desconsideradas perdas de receita por inadimplência. Propriedade para investimento em construção é avaliada pela estimativa do valor justo do investimento completo e
deduzida do montante estimado dos custos para completar a construção, custo dos financiamentos e uma razoável margem de lucro.
3. Principais práticas contábeis. 3.1. Caixa e equivalentes de caixa: Caixa e equivalentes de caixa incluem substancialmente depósitos à vista e certificados de depósitos bancários
compromissados, denominados em moeda corrente, com alto índice de liquidez de mercado
e vencimentos contratuais não superiores a 90 dias e para os quais inexistem multas ou quaisquer outras restrições para seu resgate imediato, junto ao emissor do instrumento. 3.2. Instrumentos financeiros. (a) Ativos Financeiros não derivativos – classificação e
mensuração: A Companhia classifica ativos financeiros não derivativos nas seguintes categorias: ativos financeiros mensurados pelo custo amortizado, ao valor justo por meio de outros resultados abrangentes (VJORA) e ao valor justo por meio do resultado (VJR). Essa
classificação tem como base as características dos fluxos de caixas contratuais e o modelo
de negócios para gerir o ativo da entidade, ou pode ser designado no reconhecimento inicial
ao valor justo por meio do resultado de forma irrevogável. A Companhia mensura os ativos financeiros a custo amortizado quando: os fluxos de caixas contratuais serão mantidos até o
final e que seu objetivo é tão somente do recebimento de principal e juros sobre o principal
em datas especificas, para mensuração é utilizado o método da taxa efetiva de juros. (b) Passivos financeiros não derivativos – classificação e mensuração: A Companhia classifica
passivos financeiros não derivativos nas seguintes categorias: passivos financeiros mensurados ao custo amortizado ou pelo valor justo por meio do resultado. Um passivo financeiro
é classificado e mensurados inicialmente pelo valor justo deduzidos de quaisquer custos de
transação diretamente atribuíveis. Após o reconhecimento inicial, esses passivos financeiros
são mensurados pelo custo amortizado utilizando o método dos juros efetivos. Os instrumentos financeiros são reconhecidos conforme descritos a seguir: (i) Ativos e passivos financeiros não derivativos - reconhecimento e desreconhecimento: A Companhia
reconhece os empréstimos, recebíveis e instrumentos de dívida inicialmente na data em que
foram originados. Todos os outros ativos e passivos financeiros são reconhecidos na data da
negociação quando a Companhia se tornar parte das disposições contratuais do instrumento.
A Companhia desreconhece um ativo financeiro quando os direitos contratuais aos fluxos de
caixa do ativo expiram, ou quando a Companhia transfere os direitos ao recebimento dos fluxos de caixa contratuais sobre um ativo financeiro em uma transação na qual substancialmente todos os riscos e benefícios da titularidade do ativo financeiro são transferidos.
Qualquer participação que seja criada ou retida pela Companhia em tais ativos financeiros
transferidos, é reconhecida como um ativo ou passivo separado. A Companhia desreconhece
um passivo financeiro quando sua obrigação contratual é retirada (por pagamento ou contratualmente), cancelada ou expirada. Os ativos ou passivos financeiros são compensados e
o valor líquido apresentado no balanço patrimonial quando, e somente quando, a Companhia
tenha atualmente um direito legalmente executável de compensar os valores e tenha a intenção de liquidá-los em uma base líquida ou de realizar o ativo e liquidar o passivo simultaneamente. (ii) Instrumentos financeiros derivativos, incluindo contabilidade de hedge:
continua...